¿Conviene rentar en lugar de comprar casa? Un análisis

La eterna discusión sobre si vale la pena comprar casa o rentar, centenares de artículos se escriben al respecto con opiniones …..yo no voy a compartir una opinión si no un análisis al respecto, que es lo que creo que todos deberíamos hacer antes de decidir si comprar es lo que nos conviene.

El ejemplo que voy a explicar tiene las siguientes premisas:

Una propiedad de 300,000 pesos que es el costo promedio de una casa de interés social. Ingresos de 10 000 pesos mensuales para que le alcance a dar una mensualidad de 2500 pesos más un pago adelantado.

El enganche a la casa fue de 100,000 pesos que es alrededor del 30% del valor de la propiedad, además de gastos notariales al 7% que equivalen a 21,000 pesos. Aclaro que todas estas condiciones son ideales, es decir el enganche es alto comparado contra el valor de la propiedad y tienen capacidad de pagos adelantados ¿Por qué escogí condiciones ideales? Para que cuando ustedes hagan su comparación con un enganche chiquito y sin pagos adelantados tengan un alto contraste: si con excelentes condiciones de compra no conviene la casa, con condiciones menos favorables tampoco.

Así que lo primero que hice fue simular un crédito de 200, 000 pesos usando las condiciones de un crédito INFONAVIT en pesos con tasa del 12% anual. Abajo la simulación de los primeros dos años considerando un descuento mensual de 2500 pesos + un pago adelantado de 500 pesos + una aportación patronal de 500 pesos por mes.

A final del año 1 habrá pagado 30,000 pesos en mensualidades más 6,000 pesos en pagos adelantados. De la deuda original de 200,000 pesos todavía le quedan por pagar poco más de 181,000 pesos; es decir menos del 50% de sus pagos se fueron a capital.

Al final del año 2 habrá pagado 72,000 pesos en mensualidades y pagos adelantados, su deuda será de 160,259 pesos , es decir alrededor del 50% de sus pagos se fueron a capital y el resto a pagar intereses.

Ponga atención aquí porque este es el análisis importante ¿está tirando dinero rentando? Vamos a analizar año por año en qué punto podría recuperar la inversión de esa propiedad si tuviera que vender.

¿Por qué al vender? Porque no importa lo mucho que valga su propiedad en papel, ese valor no se vuelve real hasta que vende y se convierte en dinero.

En la siguiente tabla hice el siguiente análisis: sume en enganche de la propiedad + los gastos notariales lo que me dio un total de 121,000 pesos (le recuerdo que dijimos que dimos un enganche del 30%) , este es su pago inicial + el crédito que tuvo que tomar de 200,000 pesos el valor total inicial del casa es de 321,000 pesos contra un valor de avalúo de 300,000 pesos ; es decir si usted compra la casa hoy y la vende mañana al mismo valor de avalúo le estará perdiendo 21,000 pesos porque los gastos notariales no le agregan nada de plusvalía a su propiedad.

¿Sorprendido? La mayoría de la gente olvida que tuvo que cubrir estos gastos de entrada y nunca los considera.

OK, el valor inicial de su casa es de 321,000 por una casa de 300,000 ; pero resulta que cada año su propiedad le habrá costado más dinero porque tiene que sumar todos los intereses que debe pagar del crédito que contrato y ese es el análisis de la siguiente tabla de excel, ponga atención.

En en año 1 pagó 36,000 pesos de mensualidades + 121,000 pesos de enganche y gastos notariales; eso suma 157,000 pesos que ha desembolsado solo en 12 meses y todavía debe 181,203 pesos de la casa. Ahora supongamos que decide vender la propiedad y que la plusvalía de ese año fue del 5%, o sea su casa aumentó de valor de 300,000 pesos a 315,000 pesos.

Si vender la propiedad ¿cuánto dinero gana de la operación?

A 315,000 del precio de venta – 181, 203 pesos que debo del crédito – 157,000 pesos que he desembolsado en mensualidades, enganche y gastos notariales = – 23, 203 pesos, es decir tiene una pérdida de más de 23,000 pesos.

Para el año dos tenemos un precio de venta de la propiedad de 330,000 pesos (plusvalía otra vez del 5%) – 160, 259 pesos que debo del crédito – 193,000 pesos de mensualidades, enganche y gastos notariales = -22,509 pesos de pérdida.

Hasta el año 6 es cuando obtendría una ganancia con la venta de la propiedad, pero los primeros 5 años serían de pérdidas.

Ahora meditemos el asunto ¿cuántos meses de renta podría pagar con ese mismo dinero? Suponiendo que la renta es idéntica al pago mensual, al año 5 habría pagado 180,000 pesos de renta pero tendría todavía los 121, 000 pesos del enganche y gastos notariales que no pago en lugar de tener una pérdida.

¿Ve la diferencia? Y este ejemplo tiene condiciones muy favorables como un enganche alto, pagos adelantados, un crédito en pesos y en tasa fija, imagine si se trata de un crédito en VSM o UDIS, las pérdidas se extienden más allá del quinto año.

Todos necesitamos una casa, pero no todos necesitamos comprar una, si usted va a vivir menos de cinco años en la propiedad o en la ciudad quizás no le convenga comprar

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¿Con cuánto me voy a jubilar si gano el salario mínimo?

Me gustan los vídeos de Norma Arzate en @Youtube quien explica de una manera muy articulada todos los requisitos para poder jubilarse en el IMSS bajo el régimen 73, sus pláticas de una hora son épicas así que les recomiendo que las busquen, además que ofrece un servicio de asesoría para alcanzar la mejor pensión posible.

Pues bien, sus ejemplos siempre hablan de ingresos muy por encima del salario mínimo, precisamente porque lo que intenta es explicar lo que se debe hacer para obtener la mayor pensión e inevitablemente aparecen mensajes de «nadie gana esa cantidad» , «que haga ejemplos reales», «mejor que explique con un salario mínimo» ……

Y cada vez que veo estos comentarios he tenido ganas de dejarles esta respuesta:

No hay porque hacer cálculos, su pensión será de un salario mínimo.

Y para confirmarlo aquí dejo algunas simulaciones cortesía del IMSS.

Persona de 55 años con apenas 52 semanas cotizadas antes del 1 de julio de 1997, consigue empleo que le paga el salario mínimo y trabajará hasta que llegue a cumplir los requisitos mínimos (60 años de edad y 500 semanas cotizadas).

Tendrá que trabajar hasta los 64 años y recibirá $4746 pesos mensuales a partir del años que se jubile, esa cantidad es una proyección del salario mínimo a esa fecha.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Persona de 55 años con 500 semanas cotizadas que inicio a cotizar antes del 1 de julio de 1997, consigue empleo con el salario mínimo y trabajará hasta que cumpla los requisitos mínimos (en este caso edad de 60 años).

A los 64 años recibirá la misma cantidad prácticamente la misma cantidad que el caso anterior, la ventaja que tiene es que se podría pensionar a los 60 años pero con una cantidad menor (solo $4132 pesos mensuales).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Persona de 55 años con 1000 semanas cotizadas y cotizaciones antes del 1 de julio de 1997, consigue empleo con el salario mínimo y trabajará hasta cumplir los requisitos mínimos (60 años de edad).

A los 64 años recibirá lo mismo que la persona que los otros tres casos que tienen menos semanas de cotización : $4746 pesos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¿Cómo puede ser esto posible? Precisamente porque tiene la limitación del salario, a pesar de que sigue acumulando semanas cotizadas no le pueden dar una pensión más alta porque tiene tope de salario.

Incrementemos el sueldo a 4000 pesos mensuales a una persona de 55 años con 1000 semanas cotizadas y  cotizando antes del 1 de julio de 1997, que seguirá trabajando hasta que cumpla los requisitos mínimos.

Los datos de la pensión no cambian…..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¿Ahora entiende por qué es tan importante el último salario? Es con el cual le harán el cálculo, si antes ganaba mucho más pues no se verá el beneficio.

¿Qué se recomienda entonces? Que si va a trabajar otra vez para «revivir» las semanas cotizadas su sueldo sea lo más alto posible, puede por ejemplo trabajar un año y medio con salario mínimo para luego entrar a Modalidad 40 con un salario mucho más alto.

Puede encontrar esta calculadora aquí

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