Cómo utilizar solo la subcuenta de vivienda del INFONAVIT para comprar casa

obra_negraEste será un post en continua actualización ya que el proceso de la compra de mi casa aún no termina.

Hace unos meses escribí sobre mi deseo de vender mi casa y buscar una zona más tranquila, pues la primera parte del proceso ya se completó porque hace una semana recibí el pago por la venta. Lo que falta es concretar la compra de la propiedad que seleccioné utilizando el fondo acumulado en la subcuenta de vivienda del INFONAVIT.

Los pasos fueron los siguientes:

  1. Obtuve mi precalificación en el sistema, la cual indicaba que podía comprar una propiedad de hasta 1.7 millones de pesos, pero en realidad yo solo necesito $800,000. Esta precalificación la obtienes del portal del INFONAVIT.
  2. Después de precalificar por la cantidad que deseas, te envía a que hagas una evaluación integral – si es que vas a pedir el crédito en pesos, ya que tienen que revisar tu buro de crédito.
  3. Una vez que hagan esta evaluación puedes obtener del sistema las condiciones del crédito, modificando las cantidades que deseas para que veas cuánto puedes obtener de la subcuenta y cuánto de crédito. En mi caso hubo un problema con esta evaluación integral ya que no me encontró, así que terminé yendo a la oficina del INFONAVIT por más información. Me comentaron que podía iniciar el proceso sin esta evaluación pero tendría que llevar el expediente completado incluyendo el avalúo de la propiedad. En el peor de los casos si no pasaba la propiedad perdería el dinero pagado por el mismo.
  4. Llené la solicitud y mandé a hacer el avalúo con uno de los peritos aprobados por el instituto. Aquí la asesora inmobiliaria a cargo de la propiedad que quiero comprar me dirigió con la persona indicada. Un detalle importantísimo, si vas a pedir un crédito INFONAVIT tradicional la propiedad va a ser valorada por uno de sus representantes y según me cuentan son durísimos con las propiedades usadas, es común que las rechacen y pidan adecuaciones, lo cual retrasa el proyecto. Si pides un crédito INFONAVIT Total en este caso no habrá necesidad de esa extra revisión.
  5. Una vez integrado el expediente con avalúo, datos del comprador y del vendedor hay que hacer cita para inscribir el crédito. Aquí la parte importante es que valides las condiciones del crédito (por cierto, debo aclarar que llamaré crédito al proceso aun cuando solo les voy a indicar como sacar el dinero de la subcuenta). Como en mi caso no pude simular antes las condiciones del mismo, la asesora me ayudo hasta que encontramos la combinación perfecta : a) Pide como crédito solo la cantidad de ecotecnologías + gastos notariales  b) Todo el dinero de la subcuenta se abonará como efectivo c) La cantidad que te falte para a propiedad la pondrás en efectivo. Entre meno crédito pidas más dinero de la subcuenta se liberará para tu compra.
  6. Una vez aceptado tu expediente, lo llevas a la notaría que hayas indicado para que preparen el proceso de firmas. La notaría también te calculará el pago de impuestos y sus honorarios. No, lo que aparece en las condiciones del crédito como gastos notariales no es todo lo que debes pagar. Mi mezcla de producto quedó: 
  • $500,000 de la subcuenta de vivienda como efectivo aportado por el instituto.
  • $25,000 ecotecnologias + $9,700 para gastos notariales = crédito
  • $285,000 pagados en efectivo para cubrir el valor de la propiedad
  • $ ¿?   Falta que me calculen impuestos y gastos notariales. Al final fueron cero gastos notariales, todos fueron cubiertos por el INFONAVIT.

 Algo bien importante que deben saber, las mensualidades para pagar la parte del crédito son altísimas, algo así como el 30% de los ingresos mensuales reportados y no hay forma de reducirlo. Si el crédito es INFONAVIT total y deseas pagar esa cantidad en efectivo luego, existe una penalización del 5% por pagos adelantados.

No está mal, si con esta opción vas a poder hacer uso de la subcuenta sin tomar un crédito enorme. 

 

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Ya vendí mi casa

Pues heme aquí sentada escribiendo este post al mismo tiempo que me doy cuenta que me he quedado sin casa para vivir: vendí la casa, hace tres días firmé la venta y un día después me la pagaron toda en efectivo.

Fue un proceso muy rápido, a finales de marzo decidí empezar a promoverla por lo que dos semanas antes me di a la tarea de hacer una limpieza profunda, muy profunda: moví todos los muebles, me deshice de todo lo que la hacía lucir desordenada, pinté algunas manchas en las paredes y puertas, reacomodé muebles y la llené de plantas. En resumen puedo decir que la hice ver como que alguien vivía allí pero no iban a poder saber quién era porque escondí todos mis objetos personales.

Luego tomé algunas fotos, las subí a uno de esos sitios gratis de clasificados que hay en internet y después le envíe la liga a un grupo de asesores inmobiliarios comentando que buscaba quien vendiera la casa – en menos de 24 horas ya tenía al menos 7 respuestas. Esa misma semana vinieron a visitarla y tomar fotos para varios sitios de adicionales, a la semana siguiente mostré la casa al menos seis veces ¡casi una vez diaria! No tenía siquiera diez días en el mercado cuando cayó la primera oferta, la cual acepté.

Todo el proceso fue muy rápido, en realidad lo más tardado fue que prepararan la escritura para la firma, porque el comprador anduvo regateando con varios notarios.

¿Qué les puedo recomendar para que vendan una casa rápido?

  • Prepárela para visitas, recuerde que está compitiendo con casas muestras de fraccionamientos nuevos que lucen inmaculadas. Sus posibles compradores deben imaginarse a ellos mismos allí.
  • Deshágase de tus mascotas, aunque sea por unos días. Mis perros están exiliados en la casa de mi mamá, así que los patios siempre estuvieron cuasi impecables.
  • Ponga un precio que sea realista y que esté acorde al mercado. Las  únicas casas usadas que aumentan de precio son las que venden los famosos , o aquellas que tienen mucho terreno en buenos terrenos . Tener una casa con acabados de lujo equivale a perder dinero al venderla. Yo puse precio de venta de acuerdo al histórico de la zona, no al valor del avalúo – se dice que las casas que se venden rápido tienen como apellido el adjetivo “barata”. Y antes de que se azoté diciendo que usted pagó mucho más por lo caro del crédito o porque sobre-construyó en terreno barato, pues bueno esas fueron malas decisiones financieras que los posibles compradores no piensan pagarle.
  • Ponga condiciones realistas de entrega de la casa, sea claro qué se queda con la casa. La neta yo dejé hasta los ventiladores, unos muebles de baño y me pidieron hasta la cortina del mismo baño (que por cierto hice yo con mis manitas). Ninguna de estas cosas es necesario en la nueva casa a dónde voy a vivir y me cuesta dinero adicional tener que contratar a alguien que desmonté para llevarlos conmigo. También aclaré que servicios se quedan conectados y cuáles no, además de hasta cuando pagará los servicios como agua, luz o gas.
  • Sea flexible con las condiciones de pago, por ejemplo si su comprador tiene un crédito bancario entones puede recibir su dinero el mismo día de la firma de escrituras; si es un crédito INFONAVIT tomará cinco días hábiles y si es un crédito FOVISSSTE pues solo Dios sabe (por eso no recomiendo que los tome).
  • Paciencia, a veces algunos trámites se atoran para los compradores y el proceso se atrasa. Si le urge vender la casa, avise a sus posibles compradores que necesita que el proceso sea rápido, en estos casos le recomiendo usar un asesor inmobiliario que pueda validar que los posibles compradores sí son viables – hay mucha gente con muchas ganas de comprar casa pero con muy poco dinero.
  • Más paciencia porque va a escuchar comentarios duros e incómodos de los posibles compradores, sobre todo si su casa está en una mejor zona a donde viven ellos ya que por lo general tienen propiedades más grandes. Es muy fácil darse cuenta de eso porque hablan en términos de si van a caber sus muebles en lugar de si se va a mejorar su calidad de vida.
  • Y ya por último recalcó: contraté a un asesor inmobiliario para que haga el trabajo sucio, o sea le busque cliente – usted no tiene tiempo de andar poniéndose de acuerdo con todas las personas que le pueden marcar , menos de andar viendo quién sí tiene recursos y quién no. El servicio le cuesta una lana (puede ir del 3 al 6% del precio de venta de la casa) pero le va a ahorrar dolores de cabeza.

¿Y qué a dónde me voy a ir? Pues espero pronto poder anunciar que firmé las escrituras de la casa que he escogido, pero esa es otra historia.

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