¿Conviene rentar en lugar de comprar casa? Un análisis

La eterna discusión sobre si vale la pena comprar casa o rentar, centenares de artículos se escriben al respecto con opiniones …..yo no voy a compartir una opinión si no un análisis al respecto, que es lo que creo que todos deberíamos hacer antes de decidir si comprar es lo que nos conviene.

El ejemplo que voy a explicar tiene las siguientes premisas:

Una propiedad de 300,000 pesos que es el costo promedio de una casa de interés social. Ingresos de 10 000 pesos mensuales para que le alcance a dar una mensualidad de 2500 pesos más un pago adelantado.

El enganche a la casa fue de 100,000 pesos que es alrededor del 30% del valor de la propiedad, además de gastos notariales al 7% que equivalen a 21,000 pesos. Aclaro que todas estas condiciones son ideales, es decir el enganche es alto comparado contra el valor de la propiedad y tienen capacidad de pagos adelantados ¿Por qué escogí condiciones ideales? Para que cuando ustedes hagan su comparación con un enganche chiquito y sin pagos adelantados tengan un alto contraste: si con excelentes condiciones de compra no conviene la casa, con condiciones menos favorables tampoco.

Así que lo primero que hice fue simular un crédito de 200, 000 pesos usando las condiciones de un crédito INFONAVIT en pesos con tasa del 12% anual. Abajo la simulación de los primeros dos años considerando un descuento mensual de 2500 pesos + un pago adelantado de 500 pesos + una aportación patronal de 500 pesos por mes.

A final del año 1 habrá pagado 30,000 pesos en mensualidades más 6,000 pesos en pagos adelantados. De la deuda original de 200,000 pesos todavía le quedan por pagar poco más de 181,000 pesos; es decir menos del 50% de sus pagos se fueron a capital.

Al final del año 2 habrá pagado 72,000 pesos en mensualidades y pagos adelantados, su deuda será de 160,259 pesos , es decir alrededor del 50% de sus pagos se fueron a capital y el resto a pagar intereses.

Ponga atención aquí porque este es el análisis importante ¿está tirando dinero rentando? Vamos a analizar año por año en qué punto podría recuperar la inversión de esa propiedad si tuviera que vender.

¿Por qué al vender? Porque no importa lo mucho que valga su propiedad en papel, ese valor no se vuelve real hasta que vende y se convierte en dinero.

En la siguiente tabla hice el siguiente análisis: sume en enganche de la propiedad + los gastos notariales lo que me dio un total de 121,000 pesos (le recuerdo que dijimos que dimos un enganche del 30%) , este es su pago inicial + el crédito que tuvo que tomar de 200,000 pesos el valor total inicial del casa es de 321,000 pesos contra un valor de avalúo de 300,000 pesos ; es decir si usted compra la casa hoy y la vende mañana al mismo valor de avalúo le estará perdiendo 21,000 pesos porque los gastos notariales no le agregan nada de plusvalía a su propiedad.

¿Sorprendido? La mayoría de la gente olvida que tuvo que cubrir estos gastos de entrada y nunca los considera.

OK, el valor inicial de su casa es de 321,000 por una casa de 300,000 ; pero resulta que cada año su propiedad le habrá costado más dinero porque tiene que sumar todos los intereses que debe pagar del crédito que contrato y ese es el análisis de la siguiente tabla de excel, ponga atención.

En en año 1 pagó 36,000 pesos de mensualidades + 121,000 pesos de enganche y gastos notariales; eso suma 157,000 pesos que ha desembolsado solo en 12 meses y todavía debe 181,203 pesos de la casa. Ahora supongamos que decide vender la propiedad y que la plusvalía de ese año fue del 5%, o sea su casa aumentó de valor de 300,000 pesos a 315,000 pesos.

Si vender la propiedad ¿cuánto dinero gana de la operación?

A 315,000 del precio de venta – 181, 203 pesos que debo del crédito – 157,000 pesos que he desembolsado en mensualidades, enganche y gastos notariales = – 23, 203 pesos, es decir tiene una pérdida de más de 23,000 pesos.

Para el año dos tenemos un precio de venta de la propiedad de 330,000 pesos (plusvalía otra vez del 5%) – 160, 259 pesos que debo del crédito – 193,000 pesos de mensualidades, enganche y gastos notariales = -22,509 pesos de pérdida.

Hasta el año 6 es cuando obtendría una ganancia con la venta de la propiedad, pero los primeros 5 años serían de pérdidas.

Ahora meditemos el asunto ¿cuántos meses de renta podría pagar con ese mismo dinero? Suponiendo que la renta es idéntica al pago mensual, al año 5 habría pagado 180,000 pesos de renta pero tendría todavía los 121, 000 pesos del enganche y gastos notariales que no pago en lugar de tener una pérdida.

¿Ve la diferencia? Y este ejemplo tiene condiciones muy favorables como un enganche alto, pagos adelantados, un crédito en pesos y en tasa fija, imagine si se trata de un crédito en VSM o UDIS, las pérdidas se extienden más allá del quinto año.

Todos necesitamos una casa, pero no todos necesitamos comprar una, si usted va a vivir menos de cinco años en la propiedad o en la ciudad quizás no le convenga comprar

Acerca de Isela Muñoz

Ex deudora y compradora compulsiva. Para ayudar a otras personas a salir de deudas escribí "De Deudor a Millonario" con planes útiles para dejar de deber todo y empezar a tener todo.
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