Diferencia entre plusvalía y aumento por inflación

Cada vez que publico algo sobre las supuestas inversiones que hace la gente en propiedades siempre recibo comentarios parecidos a estos:

Es que las casas siempre ganan plusvalía

Es que la casa de mi vecino – amigo – hermano que compró en preventa ya vale x cuando la compro en y.

Y yo me pregunto ¿sabe realmente cómo analizar si la propiedad está ganando valor solo por la inflación o porque en realidad el sitio vale más?

Lo primero que debe de saber es que debe hacer el comparativo correcto contra:

  • Inflación
  • CETES
  • Dólar
  • Bolsa de valores

Lo anterior porque quiere saber cuánto hubiera ganado su dinero si hubiera escogido las opciones anteriores y le comparto un ejemplo de un fondo de inversión real de bajo riesgo.

La tabla se lee así:

  1. Vaya al renglón que dice 3 años (porque vamos a comparar contra una inversión de mediano a largo plazo)
  2. La segunda columna tiene los rendimientos de esa inversión a 3 años .
  3. La cuarta columna tiene los rendimientos de los CETES a 3 años , si el valor de su inversión es mayor a los CETES entonces le ganó a la inflación, si es menor no tiene plusvalía.
  4. La quinta columna tiene los rendimientos de los dólares, esto es lo que hubiera ganado su el dinero se hubiera puesto en dólares en un período de tres años.
  5. La sexta columna indica los rendimientos contra la bolsa mexicana de valores en un período de 3 años.

Ahora si tiene una propiedad como inversión debe hacer este comparativo contra estos métricos para determinar si realmente tiene plusvalía o no: al porcentaje de aumento de valor de su propiedad reste la inflación, si el número es positivo entonces esa es su plusvalía. En el fondo de inversión anterior puede ver ha pagando más que la inflación, mucho más que los dólares pero menos que la bolsa de valores; y siendo un producto de deuda gubernamental supone que es muy seguro y no va a tener cambios muy drásticos (todo lo anterior no supone que lo recomiende, solo supone que lo analizo).

Otra cosa que hay que aclarar es la siguiente:

  • Costos: En un fondo de inversión usted no tiene que pagar impuestos catastrales, mantenimiento del edificio ni similares, contrario a tener una propiedad.
  • Impuestos: Cuando vende un fondo de inversión paga impuestos sobre los rendimientos reales no sobre todo el valor como cuando vende una propiedad que ha sido suya menos de cinco años (busque ISR).
  • Liquidez: Un fondo de inversión tiene liquidez asegurada de unas horas hasta un mes, es decir mientras que una propiedad tiene una liquidez limitada a la renta que pueda recibir cada mes o el dinero de la venta que puede tardar varios meses. Puede vender un fondo de inversión de manera parcial mientras que una propiedad no.

Así que antes que lancé por delante “es que las propiedades siempre ganan plusvalía” primero analicé si no es solo un aumento por la inflación.

Digo.

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Acerca de Isela Muñoz

Ex deudora y compradora compulsiva. Para ayudar a otras personas a salir de deudas escribí "De Deudor a Millonario" con planes útiles para dejar de deber todo y empezar a tener todo.
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