3 soluciones para tu crédito INFONAVIT cuando la deuda no baja

Si estás leyendo este post es porque ya te diste cuenta que llevas tiempo pagando tu crédito y a pesar de eso la deuda no se ha bajado, es más la deuda puede que haya aumentado lo mismo que tus descuentos mensuales.

Tienes tres opciones – continúa leyendo

Lo que voy a compartir aquí ha sido escrito originalmente por Fernando Soto Hay  de Tu Hipoteca Fácil y su equipo de colaboradores, los cuales han hecho un análisis bien concienzudo del tema. El análisis completo (que es mucho más largo que este post lo podrán leer en su blog aquí), este post es sólo un resumen .

1. Sustitución de pasivo, es decir obtener un crédito bancario para pagarle a INFONAVIT.

Este proceso es relativamente sencillo siempre y cuando:

  • Como acreditado has estado al corriente en los pagos de tu hipoteca INFONAVIT en los 12 meses anteriores a la fecha en la que inicies el proceso de sustitución .
  • Puedas acreditar ingresos constantes y suficientes.
  • Buen comportamiento en el manejo de tus otros créditos al banco que te otorgará el nuevo crédito hipotecario para cancelar el del INFONAVIT.

En esencia el banco te otorgará un nuevo crédito que servirá para pagar el otorgado por el INFONAVIT y así tendrás mejores condiciones de crédito por qué:

  • Tu nueva hipoteca será en pesos; olvídate de los VSM y de los aumentos de cada principio de año.
  • Pagarás en cada mensualidad mas capital; tu mensualidad será fija.
  • Tu tasa de interés será fija.

¿Cómo se hace este cambio de VSM a pesos? Puedes leerlo en esta guía de sustitución  (dale click MANUAL PARA SUSTITUIR TU CRÉDITO INFONAVIT para descargarlo). Este cambio lo puedes hacer tu solo a través de los bancos recomendados o puedo apoyarte siempre y cuando cumplas con los requisitos descritos en el documento.

Es importante mencionar que en la mayoría de los casos, los bancos te otorgarán una nueva hipoteca siempre y cuando este nuevo crédito represente hasta el 85% del valor de la casa. Es decir si tu casa vale $1’000,000 la deuda con el INFONAVIT no puede ser superior a $850,000.

Recordemos que el monto máximo de financiamiento hasta el  12 de julio del 2012 es de $341,000 individual y $663,000 conyugal que equivalen a 180 SM mensuales y 348 SM mensuales respectivamente .

Deberás procurar que tu nuevo crédito hipotecario sea contratado a 15 años como máximo para lograr que pagues (amortices) más capital de lo que hiciste con tu crédito INFONAVIT.

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Recuerda que cuando pagas anticipadamente la TOTALIDAD de tu crédito del INFONAVIT con recursos propios, éste te puede hacer descuentos de entre el 5% y 10% del monto de tu deuda por lo que no dejes de solicitar este descuento. Este descuento desafortunadamente NO aplica cuando pagas anticipadamente el crédito Iinfonavit a través de la sustitución.

 2.  La venta de la casa actual para saldar el adeudo con INFONAVIT

En algunos casos, cuando ya no puedes seguir pagando tus mensualidades pero NO quieres incumplir con tus obligaciones y quieres rescatar parte del valor de la casa, es recomendable que pongas tu casa a la venta.

Salvo que tu casa está en una de las “ciudades dormitorio” en las que las casas han perdido su valor (depreciado) por que han sido abandonadas por muchos de tus vecinos o no la has mantenido en forma adecuada, es muy factible que tu casa haya incrementado su valor (apreciado) y eso significa que tienes algo de capital que puedes recuperar.

Para saber si esto es lo que te conviene, haz el siguiente ejercicio:

  • Calcula tu deuda actual de la hipoteca INFONAVIT revisando tu más reciente estado de cuenta. Una vez que sabes cuantos pesos debes la siguiente calculadora, dale click aquí o puedes consultar cuánto debes de tu crédito dando click aquí para que entres a Cuánto debo de mi crédito.
  • Investiga  cuánto vale tu casa y eso lo podrás saber al preguntar a tus vecinos más o menos en cuanto han vendido las casas o departamentos de la zona similares al tuyo en igual estado de conservación.
  • Al valor del avalúo restale tu deuda, y si el resultado es positivo, eso quiere decir que tienes capital todavía en la casa y significa que si la vendes podrás pagar completamente tu crédito y tendrás algo de dinero sobrante.

Ahora, qué hacer con el capital sobrante es tu decisión y depende de cuánto tengas. Lo ideal sería que lo uses para el enganche de una nueva casa, ahora con la pequeña salvedad de que la nueva hipoteca que contrates con un banco sea en pesos y de preferencia a 15 años.

  3. Ultima opción : Dación en pago

Esta opción de plano es para la persona que:

  • No puede ser sujeto de crédito para obtener un crédito nuevo que sustituya el de INFONAVIT porque tiene problemas con buró de crédito.
  • No tiene capital en el valor de su casa (debes más de lo que vale la casa)
  • De plano ya no puede pagar las mensualidades (No estamos recomendando que dejes de pagar tu crédito )  te estamos indicando que hacer si ya de plano no puedes pagarlo, como puede ser cuando te quedaste sin trabajo, o conseguiste otro donde te pagan menos.

La “dación en pago” en una forma LEGAL de extinguir las obligaciones que tenemos que cumplir, implica dar en pago algo distinto a lo que habíamos acordado. En este caso habías acordado pagar dinero a una tasa en un plazo y en lugar de hacer eso, entregarás la casa para pagar (liquidar) la deuda.

Para llevar a cabo la “dación en pago” del crédito hipotecario del INFONAVIT debes acercarte a la oficina regional mas cercana y de plano, por escrito explicarles que ya no puedes pagar tu crédito y que les quieres entregar la casa en pago para que no se sigan generando intereses. Seguramente te propondrán una “reestructura” a través de un procedimiento de “MEDIACIÓN” que busca analizar tu situación a detalle para reestructurar tu deuda original.

Te recomendamos que la aceptes mediar con el INFONAVIT para demostrar tu buena fe, pero considera que si ya hoy no puedes pagar probablemente no lo vas a poder hacer en el futuro porque tu deuda va a seguir aumentando. Mediar sólo te puede hacer ganar tiempo , pero no resuelve el problema de raíz.

Recuerda que si ya no puedes pagar y te estás acercando de forma voluntaria, de buena fe y decente a decir “ya no puedo pagar y no quiero un problema” la solución será de fondo.

 Abandonar la casa así nada más no es una opción.

Si alguien te propone que simplemente dejes de pagar el crédito, vivas en la casa durante el tiempo que tome el procedimiento de ejecución y luego abandones la casa, POR FAVOR, te pedimos que NO lo escuches te está dando un pésimo consejo que te va a afectar el resto de tu vida.

Hay pocos “pecados” financieros mas graves que el dejar de pagar tu crédito hipotecario por todo lo que implica a nivel personal y sobre todo el mensaje que manda a las instituciones de crédito .Todo tiene solución en esta vida, el problema en ocasiones es que la solución no necesariamente nos va a gustar y éste puede que sea el caso.Analiza tu situación, toma una decisión pensando no sólo en si todavía te alcanza para pagar hoy, sino en lo que es mejor  para ti y tu familia. Si ya dejaste de pagar, busca a un mediador de INFONAVIT para que te ayude a encontrar la mejor opción.

Acerca de Isela Muñoz

Ex compradora compulsiva, ahora Terapista Financiera + Asesora Hipotecaria. Para ayudar a otras personas a salir de deudas escribí "De Deudor a Millonario", con planes útiles para dejar de deber todo y empezar a tener todo.
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