¿Qué son y cómo funcionan las UDIs en crédito hipotecario?

Viendo la cantidad de personas que leen este post buscando información sobre las UDIs y una solución a su deuda que nunca parece acabar, preparamos un webinar que explica como cambiar una hipoteca de UDIs a pesos. Para ver la grabación sólo da click aquí .

No estás solo , tu problema tiene solución.

Continua leyendo el post de qué son las UDIs

Recibí un par de preguntas esta semana relacionadas a las UDIS. Una sobre si era mejor opción tener una hipoteca en Pe$o$ que en UDIS, la otra era sobre cómo se determina el valor de la UDI, pues bien espero tratar de responder ambas preguntas con este post.

Las UDIS fueron creadas en 1995 como un respuesta del gobierno a la crisis de 1994, donde los intereses se dispararon haciendo imposible para muchas personas seguir pagando sus hipotecas a los bancos.

 Diario Oficial de la Federación México, D. F., sábado 1º. de abril de 1995

ARTICULO SEGUNDO.- Las obligaciones denominadas en unidades de inversión se solventarán entregando su equivalente en moneda nacional. Al efecto, deberá multiplicarse el monto de la obligación, expresado en las citadas unidades de inversión, por el valor de dicha unidad correspondientes al día en que se efectúe el pago.

ARTICULO TERCERO.- Las variaciones del valor de la Unidad de Inversión deberán corresponder a las del Indice Nacional de Precios al Consumidor, de conformidad con el procedimiento que el Banco de México determine y publique en el Diario Oficial de la Federación.

El Banco de México calculará el valor de las unidades de inversión de acuerdo con el citado procedimiento. [. . .]

PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO Y PUBLICACIÓN DEL VALOR EN MONEDA NACIONAL DE LA UNIDAD DE INVERSIÓN

1. El Banco de México publicará en el Diario Oficial de la Federación el valor en moneda nacional de la Unidad de Inversión (UDI), para cada día, conforme a lo siguiente: a) a más tardar el día 10 de cada mes publicará el valor correspondiente a los días 11 a 25 de dicho mes, y b) a más tardar el día 25 de cada mes publicará el valor correspondiente a los días 26 de ese mes a 10 del mes inmediato siguiente.

2. La variación porcentual (en lo sucesivo cuando se diga variación debe entenderse porcentual) del valor de la UDI del 10 al 25 de cada mes será igual a la variación del Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en la segunda quincena del mes inmediato anterior. La variación del valor de la UDI del 25 de un mes al 10 del mes inmediato siguiente será igual a la variación del INPC en la primera quincena del mes referido en primer término.

Decreto de la creación de las UDIS por el Banco de México

El Banco de México es el responsable de calcular y publicar el valor diario (el SAT también publica del dato)  , y las empresas que ofrecen hipotecas en UDIS deben tomar el dato oficial para hacer sus cálculos. El valor de las UDIs cambia TODOS LOS DÍAS; y normalmente casi siempre aumenta (son muy contadas las ocasiones en que ha bajado de precio) , ¿qué ocurre entonces? que todos los días la deuda AUMENTA aunque sea una fracción de peso ; además de que aumenta todavía más por la tasa de interés del crédito.

Las mensualidades de los créditos en UDIs entonces suben cada mes, y no hay manera de pararlas. Habría además que agregarle que están a plazo de 30 años , por lo que terminarás pagando al menos 3 veces la deuda original.

¡SI , 3 VECES!

¿Es buena idea contratar una hipoteca en UDIS? ¡NO! CNN Expansión publicó un excelente artículo al respecto que puedes leer aquí , pero si todavía crees que puede ser una opción, la mejor manera de determinar qué te conviene más (pe$o$ o UDIS) es utilizando una calculadora para que veas cuánto vas a terminar pagando.

Pero aquí otra verdad sobre los créditos en UDIs, siempe sabrás cuánto dinero te prestaron pero NO hay manera de saber cuánto vas a terminar pagando, porque como las UDIs están atadas a la inflación esa nadie puede asegurar de cuánto va a ser.

¡HORROR!

Yo tuve una de esas hipotecas que me sangró por casi 10 años, y no era la mejor opción por qué:

  • Para poder hacer pagos adelantados tenía que dar una cantidad equivalente a una mensualidad, es decir tenía que pagar doble mensualidad para poder abonar a capital. Si pagar una mensualidad es difícil, pagar dos puede ser imposible.
  • El cargo administrativo era altísimo : 359 UDIS que equivalia al 30% de mi mensualidad. O sea que aparte de pagarles intereses, les pagaba otra cantidad por otros gastos ¿cuánto se iba a capital? Prácticamente nada.

Al contrario en las hipotecas en pesos puedes tener una mensualidad que se mantiene constante durante toda la vida del crédito o incluso puede disminuir. Uno de mis compañeros de trabajo acaba de reestructurar su deuda de UDIS a pesos y se va a ahorrar 10 años de pagos ,  su mensualidad va a mantenerse fija y calculó que no pagará un millón de pesos durante ese período ¡simplemente maravilloso.

¿Qué esperas para hacer lo mismo?

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22 respuestas a ¿Qué son y cómo funcionan las UDIs en crédito hipotecario?

  1. Maximo dijo:

    Hola Isela,

    Oye, y a todo esto, tengo algunas preguntas que hacerteporque estoy pensando comprar casa, espero me las puedas responder. Igual hasta podrían ser fuente para un post nuevo.

    ¿De cuanto era tu hipoteca inicial/valor inicial de la deuda por tu casa?

    ¿Cuanto calculas que acabaste o acabarás pagando?

    ¿Con qué Banco contrataste tu hipoteca?

    ¿De repente no te dio miedo no poder terminar de pagar la hipoteca?

    Por lo que leí, pasaste una pequeña racha sin empleo, ¿como solventaste los pagos en esa epoca?

    Gracias!!

  2. Isela dijo:

    Máximo:

    Cuántas preguntas! Intentaré responderlas todas.
    Mi casa originalmente valía $320 mil pesos en el 2000. El último avalúo que hice en el 2003 fué de $450 mil pesos. No tengo idea cuánto valga ahorita

    Yo calculó que pague poco más de dos veces el valor original de la casa , algo así como $700 mil pesos, que no creo que es lo que valga la casa :(

    Mi hipoteca esta contratada con Su Casita Hipotecaria, y en aquel momento era la única que estaba usando la constructora. En el 2000 no era candidata para un crédito a INFONAVIT, al menos me decían que siendo soltera y sin hijos nomás no iba a calificar.

    Miedo de no poder pagar, la verdad nunca lo pensé . Estuve sólo 4 meses sin empleo una vez , el finiquito que me dió la empresa que me despidió fué generoso y el empleo que conseguí pagaba más que el anterior. Al poco tiempo me ascendieron y de allí en delante mi sueldo siempre fué aumentando cada año.

    En realidad creo que tuve la suerte del ignorante, si me hubiese dado cuenta de mi realidad entonces si hubiese entrado en crisis.

    Saludos

  3. Liliana perez dijo:

    queria saber en si si se pude hacer un contrato en udis y el porke? habra alguna jurisprudencia acerca de eso?

  4. ana dijo:

    isela.

    podrian entonces compararse las udis con el esquema que maneja infonavit?, por aquello de que aunque te cobran una cuota fija cada año te actualizan tu saldo por los incrementos de salarios minimos.

    gracias

    P.D. en que medida impactarian favorablemente las aportaciones directas a creditos hipotecarios de infonavit? es decir, en que % debo hacer aportaciones directas para disminuir sustancialmente los intereses y por ende la deuda.

  5. ceci perez dijo:

    cuanto son 1000 udis? no esntiendo?

  6. Floyd Rocha dijo:

    HOLA ISELA, tengo una casa que se compro como pie de casa en udis en 153,000 pesos y supuestamente la inmobiliaria gobierno federal me bonificaria 53000 pesos al momento de liquidar y si queria ese beneficio tendria que pagar 5 años minimo, ahora la quiero liquidar, le pago a coopel ahora, en un inicio fue credito y casas y resulta que no existe ese beneficio de el gobierno federal, me podrias orientar con quien o adonde me puedo dirigir.

  7. FELIPE FERREIRA Y RENDON dijo:

    Que diferencias (ventajas y desventajas), identificas en la adquisición de un seguro de vida de ahorro, inversión o retiro contratado en udis o en dólares americanos

  8. Isela - Makahui dijo:

    Floyd,

    Nunca había escuchado que existiera un beneficio como el que cuentas, ¿tienes algo por escrito dentro del contrato que originalmente firmaste? El problema es que Crédito y Casa ya no existe como hipotecaria porque anunció su disolución desde diciembre del año pasado (tenía más deudas de las que podía pagar http://www.cnnexpansion.com/negocios/2010/01/05/credito-y-casa-anuncia-liquidacion ).
    Revisa tus contratos y si encuentras la claúsula que habla sobre ese abono, te recomiendo que te acerques a la CONDUSEF y expongas tu caso (www.condusef.gob.mx)

  9. F.C.D. dijo:

    cuando habla de cierto gasto para renegociar la hipoteca y que cuesta unos cuantos miles de pesos en gastos administrativos, podria explicarme, a que tramites se refiere. Ya que yo tengo un credito en udis y quisiera informacion para cambiar mi deuda a pesos, si es que es conveniente.

  10. Isela - Makahui dijo:

    FCD,

    Necesitas acercarte al banco con el que deseas hacer la sustitución de hipoteca para que te expliquen al detalle y con pesos cuánto tendrás que pagar.
    Para que te des una idea, te dejo la liga de Santander que es el banco que ha tenido el CAT más bajo para hipotecas en el último año.

    http://www.santander.com.mx/hipotecario/popup.html

    Comisiones por apertura es el 1.7% del valor del crédito contratado
    Avalúo 2.9% por cada millar
    Escrituración 7% aproximado del total

    Más o menos pueden ser el 10% del valor del crédito a contratar.
    Pero no me creas, acércate al banco de tu preferencia y pregunta.

  11. fernando vela dijo:

    hola, compre una casa hace 5 años a fincasa hipotecaria actualmente grupo ixe, al parecer con susbsidio federal de 50 mil pesos, en total su costo era de 155 mil pesos, mismos que aplicarian una vez liquidada la deuda y oviamente despues de 5 años de pagos ininterrumpidos, inicie pagando 1, 300 pesos, actualmente pago 1,640 pesos y la deuda no cede al contrario sube año, con año, quisiera saber como le puedo hacer para pasar mi deuda a pesos y si es conveniente a estas alturas del credito debo en total 26,381.88 udis y cuanto equivale esta cantidad de udis en pesos mexicanos

  12. LIDIA GOMEZ dijo:

    TENGO UNA DUDA, OJALA ME PUEDAS AYUDAR AL CONTRATAR MI CREDITO CON FOVISSSTE, VERIFICO MI ESTADO DE CUENTA Y EN CARGOS TENGO UN RUBRO QUE DICE ACTAULIZACIONES TENGOUNA CANTIDAD MUY ELEVADA Y NO SE A QUE SE REFIERE EN INTERESES ME ESTAN COBRABDO 121, CANTIDAD QUE SE ME HACE EXAGERADA M,AS 76 MIL DE ACTUALIZACIONES, LA CASA COSTO 428 MIL, ASI QUE DEBO 627 MIL PESOS, A QUE SE DEBE QUE ME COBREN TANTOS INTERESES, ESTOS ESTAN EN UDIS, COMO LOS CAMBIO Y LAS ACTUALIZACIONES DE QUE SON, DISCULPA MI IGNORANCIA, GRACIAS.

  13. francisco contreras ruiz dijo:

    saludos

  14. francisco contreras ruiz dijo:

    desde bacerac

  15. rodolfo arambula dijo:

    Me estan ofreciendo un seguro de vida y escolar para mi hijo de 5 meses en UDIS! aldria la pena tomarlo aspi o mejor en pesos mexicanos. Segun esto es lo mas recomendable en UDIS ya q este mantiene su valor y no decrementa.. al contrario incremente su valor poco a poco pero es seguro. Saludos

  16. sergio dijo:

    Que tan sierto es que la empresa Salud Patrimonial es un Fraude ?????? dejo en claro queespero una respuesta que no sea de sus trabajadores gracias……

  17. Khrizstianosz dijo:

    Hola, Yo tengo el mismo problema de los Udis. Adquirí un crédito hipotecario con Crédito y Casa (que según ya no existe). En ABC capital nunca me dan respuesta. He leído acá que algún banco compra como la hipoteca y así se puede mover las mensualidades a pesos. ¿Es cierto eso? ¿Como lo puedo hacer? ¿Si ya no existe crédito y casa, entonces a quien le pago? Saludos!! (khrizstianosz@gmail.com)

  18. Ignacio dijo:

    Hola,

    Una persona de Seguros Monterrey me está ofreciendo un plan de retiro o un plan de ahorro para los estudios de mi hija, el plan a grandes rasgos es que tengo que pagar una cantidad fija en udis cada año

    Ejemplo del ahorro escolar para mi hija

    • Pago anual fijo por 7,800 udis. (cada año) (puede ser dividido en mensual, trimestral, semestral o anual)
    • Tiempo 17 años.
    • Total de pago por los 17 años es de 132,600udis
    • Al finalizar el plazo ellos me regresarían el monto de 150,000 udis al Valor que este en ese momento en pesos (2027)

    Entiendo que la udi sube cada día y que cada año pagare una cantidad mayo que el año pasado (promedio 5% por la inflación), pero al final ellos me van a dar 150,000 udis al tipo de cambio que este en 17 años.

    ¿Crees que esta sea una buena inversión? Al final lo único que quiero es tener un capital para la poder cubrir los pagos de la universidad de mi hija, ¿Que otra opción me recomendarías?

    Muchas gracias por la ayuda!!

  19. rosario dijo:

    hola mis pregundas son las siguientes compre una casa en 1999 que costo 190,000 pesos pero el credito era en UDIS, pero ahora mi esposo quiere que la liquidemos porque aumento demasiado la deuda para poder liquida debemos 280,000 pesos hosea que nole emos bajado nada ala deuda al contrario debemos mucho mas que me suguieres que agamos

  20. deudora en udis dijo:

    HOLA TENGO HIPOTECA EN UDIS A 25 ANOS AL PRINCIPIO MENSUALIDAD DECASA DE 5,750 AHORA DESPUES DE 6 ANIOS 7,600 PESOS MENSUALIDAD,, CON ABC CAPITAL QUE SON LOS PEORES A MI PARECER PORQUE NO TE APOYAN COMO HIPOTECARIA NACIONAL QUE VIENDO LA CRISIS COMO ESTA MENSUALIDAD HASTA 50 PORCIENTO EN CAMBIO ABC CAPITAL, SE LA LLEVA HOSTIGANDOTE CON LA MANSUALIDAD Y AMENAZANDOTE CON QUITARTE LA CASA, NOMAS PORQUE FIRME UN CONVENIO JUDICIAL DEL CUAL NO ME PROPORCIONARON NINGUNA COPIA Y NO ME LA HACEN LLEGAR , LA VERDAD ES DESESPERANTE PORQUE TENGO DEUDA EN UDIS Y NO NOS APOYAN CON LA MENSUALIDAD Y APARTE TE HOSTIGAN EN TU CASA, …

  21. Pingback: Decidí acabar con las UDIs de todos | El Peso Nuestro de Cada Día

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