Hipotecas : algunas consideraciones a tomar
Actualmente debo menos de 3000 UDIS de una hipoteca que originalmente era de 94 mil. Mi primer pago fué en diciembre del 2001 y el plan original era hacer 240 pagos equivalente a 20 años. El interés sobre la deuda es de 8.5% pero si se calcula el CAT el interés es realmente de 18% , lo cual es caro comparándolo contra las otras opciones del mercado por ejemplo Bancomer cobra solo el 13.13% anual. Pagué a tiempo por 6 años a tiempo seguía debiendo más de 80 mil UDIS .
Si hoy tuviera que tomar la decisión de comprar una casa, haría las cosas de otra manera:
- Ahorraría por varios años para tener al menos la mitad del enganche, así reduciría la hipoteca al máximo.
- Compraría un terreno y construiría una casa a mis NECESIDADES no a los gustos de la constructora.
- Escogería un modelo de casa FUNCIONAL, sería de un solo piso en lugar de dos . Si espero quedarme toda la vida con esta propiedad tengo que considerar que con los años pierde uno capacidades físicas, subir escaleras puede ser incluso peligroso. Hay casas que son verdaderas trampas para personas mayores y niños.
- Buscaría construir una casa lo más eficiente en cuanto a uso de energía, no importa que tuviera que invertirle más al principio en los materiales porque con el paso del tiempo ese dinero se recupera.
- No compraría lo que PUEDO pagar , si no lo que QUIERO pagar. Es común escuchar “puedo pagar por una mensualidad de XXX cantidad de pesos, la pregunta es ¿necesitas pagar por una casa de ese precio? . Una de las trampas más comunes en que caemos es la siguiente : cuando las mensualidades son pequeñas en lugar de pensar en pagar la hipoteca que tenemos , inmediatamente pensamos “puedo comprar una casa grande”. Si tus pagos son pequeños y no has podido saldar tu deuda anticipadamente, ¿qué te hace creer que realmente puedas embarcarte con algo más grande?.
- Me tomaría todo el tiempo del mundo para tomar la decisión, estudiaría todas las opciones con detenimiento. Los vendedores son excelentes para emocionar a los compradores, te hablan bonito y te hacen sentir que tienes que apresurarte para poder aprovechar la oferta que te hacen, pero nunca te dicen que puedes negociar.
Ahora bien, si ya te decidiste a comprar una casa, considera lo siguiente:
- Obtén tantas propuestas de pago como puedas. No te quedes solamente con la que te pueda ofrecer la inmobiliaria, hay calculadoras como la de la CONDUSEF en donde puedes obtener diferentes ofertas , aparte que publica cada mes el CAT de los diferentes planes ofrecidos por los bancos (puedes verlos aquí).
- Pide que en todos los casos te hagan el plan de pagos en todos los casos. En ese documento vas a poder ver cuánto de cada mensualidad se va a capital y a intereses. Si vas a pedir APOYO INFONAVIT asegúrate que incluya la información de cada cuando se hacen esos depósitos ADICIONALES ( nunca, pero nunca te confies de que puedes pagar menos este mes porque le toca a INFONAVIT abonarte, si se llegará atrasar en fecha entonces TU tendrías que pagar los intereses por mora).
- Asegúrate que entiendes todas las condiciones de compra: ¿vas a poder dar pagos adelantados?¿tienes seguro por daños?¿tienes seguro por desempleo? En algunos contratos ya no te permiten dar pagos adelantados si te atrasaste aunque sea una sola vez en el pago.
- Considera todos los gastos adicionales que vas a tener que hacer sobre todo cuando es una casa nueva : contratos de agua, energía eléctrica, gas , etc. No se incluyen en la hipoteca pero si vas a tener que hacerlos.
- NO visites la casa muestra, repito NO VISITES LA CASA MUESTRA …ve y visita una de las casas terminadas para que sepas cual es la condición real en que la vas a recibir, y obviamente todos los gastos adicionales. Yo recuerdo haberme gastado bastante pesitos en cambiar de los horribles focos a unas lámparas más decentes, poner llaves para el agua en los exteriores, subir bardas, encementar el patio de atrás y el de enfrente, poner rejas y otros tantos arreglos.
- Considera los gastos de cambio de residencia : ¿te queda más lejos de tu trabajo? ¿vas a tener que cambiar a los chamacos de escuela? ¿es un fraccionamiento privado tan de moda ahora y tienes que pagar por la vigilancia? ¿tu patio creció y ahora necesitas pagar jardinero? ¿cuánto más te van a costar los servicios? Tengo conocidos que viven a menos de 2 kilómetros de donde vivo y pagan 6 veces más de impuesto predial y 2 veces por servicio de agua, ¿hay transporte cercano o vas a tener que ir a todos lados en un auto?.
Una casa , como todas las cosas que poseemos , debe de llenarnos una necesidad y no cumplirnos un capricho . Las casas se construyen para vivirlas , no para presumir nuestra capacidad de endeudamiento.
¿Vivimos en la casa que tenemos o vivimos para pagarla?
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Jajaja, Makahui, ¿por qué no escribiste el “no visite la casa muestra, repito…” hace año y medio, antes de que mi marido yo yo CAYERAMOS en la trampa? Salimos completamente enamorados de la casa muestra y ahí se decidio nuestra historia.
No niego que soy feliz con mi casa, con la zona y con la mensualidad (realmente pagamos lo que queremos y no lo que podiamos) de la hipoteca. Lo triste fue cuando traje al ejército de proveedores a mi casa para ver en cuanto me salia igualar la casa muestra ¿el presupuesto? ¡casi el 30% del costo de mi casa “pelona”! ¡con razón me enamoré!
Gracias por el mail con la receta
Hola me encanto tu post, muy buenos consejos. Los voy a tomar en cuenta para cuando compre mi casa. Saludos que tengas un buen inicio de semana
Hola:
Es cierto que es mucho mejor poder pagar la mitad de la casa con ahorros y que construir es mejor que comprar la casa.
Tengo amigos que compraron la casa, tienen que pagar mensualidades por los proximos 15 años y la casa no esta mal, pero nada del otro mundo.
Por otro lado, un matrimonio ahorro durante años para construir, con un muy buen diseño arquitectonico y 2 años de construccion (se la llevaron muy tranquila) ahora tienen la casa que envidian todos los cuates a su gusto y con el jardin que les gusta. Y pueden pensar en vender.
Planear y disiplinarse cuesta, pero pagas mas con la hipoteca.
Donde yo tengo algunas dudas es para definir cuando puedes dejar de pagar renta y obtener una casa propia. En principio si tienes el dinero puedes dejar de pagar renta, pero cuando no estas seguro de seguir trabajando en la misma ciudad (o el mismo rumbo) por mucho tiempo puede ser mejor rentar. Hacer un analisis de costo-beneficio segir lo mejor, pero a veces necesito tanta informacion que no me salen las cuentas.
Saludos
Hola, he seguido tus post desde hace tiempo y comparto tu opinion al decidir mejor comprar terreno ya que aqui en Mty los precios de las casas son realmente exhorbitantes, con un terreno de 105 m2 y construccion de 112 m2 osea nada de patio, lo cual no me agrada vivir enclaustrada por eso tendremos que ser muy disciplinados y conseguir un buen terreno y construir de acuerdo a lo que necesitamos.
Saludos y felicidades excelente blog.
PD. Nos podras compartir tu receta para el shampoo que hiciste porque desde que me entere en tu blog los ingredientes de mis shampoos siento que me baño con el detergente.
Gracias.
Hola Makahui, nosotros compramos hace casi 7 años nuestra casa con un crédito por 25 años en Udis con Hipotecaria Nacional, pagabamos siempre a tiempo y nunca bajó un peso la deuda, la mensualidad subía cada año con el salario mínimo y no le veíamos fondo. Lo que hicimos fue cambiar la deuda a pesos con Santander hace un año, el credito es por 15 años y la mensualidad es la misma que pagabamos con Hipotecaria Nacional pero ya no va a subir nunca durante el crédito, al contrario bajará la mensualidad al disminuir la deuda por los seguros que son en proporción a la deuda, tambien tiene el plus que por cada 11 mensualidades pagadas a tiempo “te regalan” la doceava… nosotros pensamos usar la mensualidad gratis como abono a capital y disminuir así 4 años del crédito. Tuvimos que pagar los gastos notariales nuevamente por el crédito, cerca de 15 mil pesos, pero creo que salimos ganando y ahora tenemos la seguridad de cuanto debemos y por cuanto tiempo.
Saludos
Para Karla, yo tenia un crédito hipotecario con Santander, siempre fui puntual, en la novena mensualidad me aumentaron la comisión por el manejo de cuenta, no me doy cuenta, y aunque pague la diferencia, para ellos, rompí la secuencia de pagos puntuales. No obtuve gratis la doceava mensualidad.
Makahui, me gusta mucho tu blog. Felicidades.
Karla, Sal
Cuando quise hacer el cambio a pesos de UDIS no existían las opciones que ahora ofrecen los bancos. Uno de mis compañeros de trabajo me comento que se cambio a Santader y que le ofrecían abonarle una mensualidad por cada once que pagara. Le pregunte ¿entonces cada año nada mas pagas 11 meses? No, pago 12 la mensualidad que me van a descontar es al final del crédito.
¿Qué pienso al respecto? Que no es justo, porque en los últimos años es cuando pagas muchísimo menos intereses que los que pagas ahorita. Si te abonaran esa mensualidad en este año, tendría un efecto mayor sobre tu deuda pero hacerlo significa menos ganancias para los bancos.
Al final, cualquier ayuda para reducir el tiempo de una deuda es buena.
Gracias por las flores, de verdad que sus comentarios realmente me inspiran.
Al día de hoy voy puntual con mis pagos y siempre tengo un fondo en la cuenta de 1000 pesos, por situaciones como la que comenta Sal y por mantener el saldo promedio que pide la cuenta, gracias a Dios no he ocupado esos 1000 pesos “olvidados” que tengo ahí. En cuanto a lo de la doceava mensualidad, tengo entendido que si pagas 11 puntualmente tienes la opción de no pagar la doceava en ese año o pagar la doceava y al depositar el dinero que tienes para pagar ese mes en la cuenta pedirle al ejecutivo que lo abone a capital, entonces el abono se hace en ese momento y no al final del credito, igual pagaré menos intereses que con mi antiguo crédito en Udis.
En cuanto a lo de la casa muestra, dejenme les cuento que yo trabajaba en una constructora de viviendas en serie y más de una vez nos demandaron por decir “mentiras” en la casa muestra y lo mejor del asunto es que el cliente ganó la demanda y se le tuvieron que hacer las mejoras de la casa muestra a la casa que se les entregó.
Saludos,
P.D. Ya agarré el post para mi
Hola, como estás?
No me había dado la oportunidad de entrar a tu blog y apenas me estoy poniendo al día, tampoco te he agradecido el tiempo dedicado en ese cafecito, me dio mucho gusto conocerte y eres tal como te imaginaba, un gran ser humano.
Uno de los mejores consejos es que juntes para dar un buenn enganche; es increíble hasta donde pueden llegar las mensualidades, tontamente pense en comprar mi nueva casa, poner en venta la anterior y entonces darlo al capital, la cantidad de $$$ que me hubiera ahorrado al hacer lo contrario es muchisímo
, pero en fin, afortunadamente hay vida para rectificar los errores…. Otra cosa muy cierta son los gastos extras, Dios de mi vida!!! vaya que es un buen….
Saludos, DTB
Simplemente Excelente!!!!!
se que este comment nada tiene que ver con el post q pusiste pero tengo una duda, consideras inteligente dar todo el ahorro anual de mi trabajo y aguinaldo como pago para mi coche? ademas tengo un fondo de inversion que me lo pagaran en enero 2011 por lo que estaba pensando juntar esos 3 y asi liquidar mi deuda con el coche, el cual tiene una tasa del 12.5%, ando indecisa, es la primera vez q junto dinero en un fondo de inversion y como lo comenze sin ningun plan en mente para ese dinero pues estaba pensando pagar, pero al final no tendria ningun ahorro aunque ya no deberia el coche… ashhh esto me atormenta (en mi presupuesto de excell claro) saludos.
¡Hola a todos!
Que excelente investigación y se ve que estas abriendo tus experiencias para apoyarnos, y de nuevo gracias por actualizar estas entradas tan valiosas.
¡Saludos!
TENGO UN CREDITO EN UDIS CON ING, EL CUAL YA NO LE VEO FIN LLEVO SOLO 3 AÑOS, EL PROBLEMA ES QUE ME HE ATRASADO CON ALGUNOS PAGOS Y TAMBIEN CON DOS TARJETAS DE CREDITO, POR LO MISMO ESTOY YA EN BURO; CON MI SITUACION ES POSIBLE QUE PUEDA HACER LA REESTRUCTURA CON ALGUN BANCO, GRACIAS.