Quiero comprar para rentar ¿cómo calculo que sea negocio?

Pues bien han de saber lo siguiente: he estado pensando en comprar una propiedad adyacente a mi casa la cual ha estado vacía desde hace ya varios años. Esta es un edificio de dos plantas con dos departamentos en la parte alta de unos 70 metros cuadrados, más unas oficinas en el primer piso que se usaron para consultorio médico de unos 100 metros cuadrados.

Hace unas semanas pregunté por el precio de la misma y tuve que esperar unos días hasta que hicieron el avalúo, el valor de la propiedad dijeron era de 1.25 millones de pesos pero por ser yo me la daría en solo 850,000 pesos, mientras tanto vinieron a limpiar las banquetas y podar los árboles lo que le dio una mejor vista.

Hasta que ocurrió lo siguiente: llovió una parte de la fachada se vino abajo por la humedad, parece que en la podada removieron unas ramas que estaban sosteniendo el edificio, así que tomé fotos y llamé a los bomberos porque parecía peligroso. Las fotos se las envíe a la asesora inmobiliaria la cual a los dos días envío a alguien a reparar el edificio lo que aproveché, verán como no tienen agua potable tuvieron que venir a mi casa a pedirme que les diera acceso a una de mis conexiones para poder batir material y hacer la limpieza, por lo que aproveché para preguntar al albañil que desperfectos encontró por lo que ahora tengo una base mayor pare renegociar el precio de la misma.

Otra cosa que pregunté a la asesora inmobiliaria fue desde cuándo cortaron los servicios para entender si puedo encontrar un problema de fugas de agua, gas o instalación eléctrica, así como plomería tapada.

Todo lo anterior es interesante, pero viene la parte más importante: el cálculo financiero para confirmar el tiempo que me tomará recuperar la inversión así que hice un análisis de los gastos iniciales, los gastos de reparación, los gastos periódicos y la renta percibida.

 

De entrada necesito disponer de 880,00 aproximadamente.
Sumarle 15,000 pesos de reparaciones y reconexiones de servicio.

Un total de 895,000 pesos.

Los gastos periódicos corresponder a 13,500 pesos anuales que divididos en 12 meses son alrededor de 2,500 mensuales (todo el edificio cuenta con un solo medidor de gas, de agua y de electricidad, los servicios deberían estar incluidos en la renta).

Haciendo un cálculo conservador podría recibir 9,000 pesos mensuales – 2,500 pesos de gastos= 6,500 pesos mensuales. Si divido los costos iniciales de 895,000/6,500 pesos resulta que recuperaría la inversión en 137 meses o poco más de 11 años.

Si pudiera obtener 7,500 por mes el plazo se reduciría a 10 años.

Ahora que haciendo cálculo de retorno de inversión estamos hablando de casi un 10% anual por rentar la propiedad siempre y cuando siempre esté ocupada, no tenga desperfectos y los gastos de servicios no se disparen. Una desventaja importante de este plan es que una parte de mi dinero se quedaría enterrado en la propiedad con una espera de varios meses para poder convertirlo en líquido, así que comprar para rentar no es buena idea si va a utilizar todo su efectivo.

En cambio si me decidiera a poner ese dinero en un producto de ahorro conservador podría obtener 6% anuales sin tener que hacer nada, una ventaja adicional es que podría disponer de mi dinero de manera mensual sin mayor problema.

Sigo sin decidirme.

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¿Vale la pena comprar una propiedad para rentar?

Si han leído el blog por algún tiempo sabrán que no soy fanática de comprar una propiedad para rentar, la verdad no me gusta la idea y les voy a explicar porqué.

La gente no hace el cálculo financiero correcto.

Vayamos por partes, suponga que va a comprar una casa a crédito y que espera rentar la casa en la misma cantidad que le cuesta a usted su mensualidad hipotecaria. Ese es el típico argumento que recibo de los lectores que me envían esta pregunta y para responder le dejo este análisis comparativo entre comprar un metro cuadrado contra rentar la misma superficie en la bonita  Ciudad de México.

Como podrá ver el precio de la renta representa una fracción del costo de compra, una regla no escrita es que la renta no debería ser mayor a 1% del valor de la propiedad; si la propiedad vale 1 millón de pesos la renta no debería ser mayor a 10,000 pesos mensuales. O sea que si quiere comprar para rentar de la manera tradicional corre dos riesgos:

  1. Que el valor de la renta que reciba no cubra su pago mensual, sobre todo si hablamos de fraccionamientos o edificios de interés social donde existen muchas viviendas abandonadas.
  2. Que la propiedad no se rente por largos períodos de tiempo por lo que usted tendría que pagar de su bolsa la mensualidad.

Ahora le voy a decir cual es la excepción a la regla: Airbnb, si renta la propiedad por noche por recámara en lugar por mes seguramente obtendrá mayores ingresos. Hace un año me quedé en un departamento de la Roma por $350 pesos la noche y el sitio tenía tres recámaras, la dueña del lugar me comentó que podría rentar el sitio completo fácilmente por 19,000 pesos mensuales u obtener casi el doble rentando cada recámara (3 * 350 pesos por noche por 30 noches = 31,500 pesos)

Regresando al tema de rentar una propiedad que compra con crédito ¿cuándo realmente empieza a obtener ganancias? Cuando la propiedad se paga y los ingresos de la misma no se van al crédito hipotecario o cuando vende la misma y se queda con las ganancias. Cuando compra al contado y a precio de descuento recupera su dinero más rápido que si compra a crédito y tiene que pagar intereses.

Haga sus cálculos correctamente para que sepa cuándo va a empezar a obtener ganancias de esa propiedad, lea este otro post donde describo todo los costos que debe considerar para llegar a la conclusión adecuada.

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