Comprar casa para rentar: idea millonaria de negocios ¿no?

Antes de continuar debo aclarar lo siguiente: nunca recomiendo hacer una compra especulativa de casa , y por especulativa me refiero a una propiedad que no se necesita y en la que tampoco se piensa vivir.

Ahora explico porqué.

Uno de las preguntas más frecuentes que me hacen es si es buena idea utilizar un crédito INFONAVIT para comprar una casa y luego rentarla. Pues bien, creo que todos los posts que he escrito en el pasado sobre crédito INFONAVIT he intentado ser muy puntual en que no creo que comprar usando esta opción sea una buena idea, pero para que quede más claro el asunto haremos números.

Imagine que usted puede pedir un crédito para comprar una propiedad de que vale 500,000 pesos de la cual va a quedar debiendo $450,000 y por la cual le van a descontar alrededor de 4,000 pesos por mes un plazo de alrededor de 17 años porqué pidió un crédito INFONAVIT en VSM . Defino 17 años de pagos porqué ese es el promedio que toma saldar una de estas deudas.

¿En cuánto tiene que rentar esa propiedad para que no se pague sola? Pues más de 4,000 pesos por mes, porque el mantenimiento y el impuesto predial tiene que salir de su bolsa, así que supongamos que serán 4,500 pesos.

Ahora responda a estas preguntas ¿ cree que alguien estará dispuesto a pagar por renta más de lo que tiene que pagar por una hipoteca por la misma propiedad?

Siguiente pregunta ¿Cuántos años necesita rentar la propiedad para que le empiece a generar ganancias reales? Pues es el mismo tiempo que le tome saldar la deuda con el INFONAVIT, mientras deba la hipoteca la casa es un pasivo y no un activo. Ahora, después de haber dado el último pago debe todavía liberar de gravamen la propiedad, así que puede necesitar todavía un mes más de renta para hacer el trámite.

Hagamos el mismo ejemplo con la misma casa pero comprada en efectivo, o sea que no se queda con un peso de deuda y pagó 500,000 pesos . La propiedad se renta por 4,000 por mes ¿cuántos tiempo tiene que esperar para recuperar su dinero? Aproximadamente 10.5 años.

¿Ve como existe una diferencia sustancial entre comprar en efectivo y a crédito?

Ahora bien, la comparación hecha antes es muy burda porque falta por considerar la inflación por ejemplo, recuerde que la mensualidad de los créditos INFONAVIT se incrementa cada año por lo que quizás llegue un punto donde la renta no sea suficiente para cubrir esta mensualidad.

Otra diferencia sustancial es si intenta vender la propiedad:

  1. Si la propiedad está hipotecada al valor de venta le tiene que restar el valor de la deuda para que obtenga la ganancia neta.
  2. Si la propiedad no está hipotecada, el valor de venta se convierte en pura ganancia.

¿Cree ahora que comprar a crédito para rentar es una idea millonaria de negocios?

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La injusticia de aumentar el salario mínimo

Han estado apareciendo múltiples notas en los medios sobre la necesidad de aumentar el salario mínimo, y lo entiendo perfectamente desde el punto de vista de que es insuficiente para satisfacer las necesidades básicas de una familia. La inflación acumulada desde 1994 erosionó la capacidad de compra del mismo.

Aumentar el salario mínimo por decreto sería lo más sencillo del mundo, demasiado fácil digo yo , lo complicado sería realmente cuantificar de dónde saldrá ese dinero.

Y ya me imaginó que usted como la mayoría dirá “pues de los patrones, que seguramente ellos ganan mucho” y a esto yo le preguntaría ¿sacrificaría sus ganancias y nivel de vida para pagar por el aumento de salario de sus empleados? Como este es un caso hipotético donde usted ni tiene realmente nada invertido – o sea que no pierde nada – seguramente me dará la pregunta políticamente correcta.

Pues ¿Qué creen? Hubo alguien que así lo hizo, o sea decidió aumentar el salario mínimo de sus trabajadores reduciendo su propio sueldo , su nombre es Dan Price y esta es su historia.

Dan es el CEO de una empresa de tecnología , Dan ganaba un sueldo de 1 millón de dólares al año y digo ganaba porque lo redujo a solo 70,000 dólares por año luego de sufrir un ataque de culpa luego de escuchar la historia  de una persona la cual no podía pagar la renta debido a que su sueldo no le alcanzaba. Tomó a una de las empleadas de su empresa a quien pidió que calculara que tanto les podía aumentar el sueldo a los empleados que ganaban menos y la cantidad quedó  en 70,000, mismo cantidad que decidió tomar él. Este recorte sirvió para cubrir a solo 120 personas de su empresa, o sea que otra cantidad de empleados no recibieron más dinero debido a que estaban por encima de esos ingresos – tome por favor nota de este detalle.

¡Wow! ¡Este hombre es un héroe!

Pues bien, unos siete meses después de este noble gesto el CEO ha tenido que aceptar que tuvo que poner en renta su propia casa porque no la podía pagar , digo seguro que nunca se le ocurrió que tenía que ajustar sus gastos a sus nuevos y muy reducidos ingresos. Su negocio ha perdido clientes debido a que el anuncio de su nueva política de sueldos los asustó, y no era para menos ¿quién no esperaría que luego le aumentaran los precios de los servicios ? Para acabarla de fastidiar los dos colaboradores más importantes de la empresa decidieron renunciar ya que el nuevo paquete de compensaciones no les favorecía y pues tienen un punto a su favor, porque en las empresas se deben elevar los salarios en base a desempeño y productividad no por necesidad.

Imagine usted que lleva varios años trabajando en una compañía, en base a sus largas horas trabajadas, múltiples proyectos y esfuerzo ha logrado ganar 70,000 anuales, usted se siente muy bien por eso porque existe diferencia entre su persona y quienes no agregan igual cantidad de valor. Una mañana se despierta sabiendo que el recién contratado va a ganar casi lo mismo que usted “porqué se merece un nivel de vida similar al del CEO” ¿no se sentiría usted como un imbécil?

Aumentar el salario mínimo porque no alcanza es una manera segura de matar  la productividad, y la productividad es necesaria para que haya recursos para pagar mejores sueldos. Antes de que me lancé sobre la cabeza algo acusándome de no estar del lado de quienes menos tienen porque todos debemos tener igualdad de derechos , pues efectivamente bajo la ley todos debemos tener los mismos derechos pero no los mismos ingresos ni tampoco los mismos recursos y eso se llama justicia.

Otro caso, Walmart en Estados Unidos decidió aumentar también el mínimo, el resultado fue casi el mismo que en el caso anterior : los empleados más productivos son los que están quejándose de la nueva política, porque lo que a ellos les tomó años conseguir para los nuevos es un hecho. Puede leer una de las tantas notas publicadas en los medios acá.

Y vuelvo a repetir, no estoy en contra de que haya un sueldo que sea suficiente para cubrir las necesidades básicas, pero este debe de estar basado en un modelo de negocios que sea sustentable a largo plazo. Póngase a pensar, un empleador siempre podrá reducir empleados para mantener sus ganancias, pero un trabajador no puede darse el lujo de perder el empleo.

Esta generación acostumbrada a los trofeos tiene mucho que enseñarnos.

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